Bérleti díj bizonylatolása
Hogyan számlázzuk ki a bérleti díjat? Mik a tudnivalók?
Az ingatlanbérbeadás egy olyan folyamat, amely sok felelősséggel jár mind az ingatlan tulajdonosa, mind a bérlő számára. Az egyik legfontosabb része az ingatlanbérbeadási folyamatnak az ingatlan bérleti szerződésének megkötése és a bérleti díj bizonylatolása.
BÉRLETI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSE
Az ingatlan bérleti szerződése egy hivatalos megállapodás az ingatlan tulajdonosa és a bérlő között, amely meghatározza az ingatlan bérbevételének feltételeit. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell az ingatlan adatait, a bérleti időtartamot, a bérleti díjat és egyéb költségeket (pl. rezsi), az ingatlan használatának célját, a fizetési módot és az esetleges egyéb feltételeket. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell továbbá a tulajdonos és a bérlő személyi adatait és olyan kizáró tényezőket, amelyek estében a bérlő nem használhatja az ingatlant (például háziállat tartásakor).
BÉRLETI DÍJ BIZONYLATOLÁSA
Az ingatlan bérleti díja az a pénzösszeg, amelyet a bérlő fizet az ingatlan tulajdonosának a használatért cserébe. Az ingatlan tulajdonosa felelős azért, hogy a bérleti díjat megfelelően bizonylatolja.
SZÁMVITELI BIZONYLAT KIÁLLÍTÁSA
Az ingatlanbérbeadás az Áfa tv. 6. § (1) bekezdése alapján olyan gazdasági tevékenység, amely áfaalanyiságot keletkeztet. A bérbeadó nem kötelezett az adószám kiváltására, mentesül az adóhatósági áfaalanykénti bejelentkezés alól.
Nem adószámos magánszemély a bérleti díjról az ÁFA törvény szerinti bizonylatot: számla, nyugta NEM TUD kiállítani. Azonban számviteli bizonylat kiállítására kötelezett.
Az ÁFA törvény számos esetet sorol fel, amelyben a számla/nyugta helyett lehetővé teszi a számviteli bizonylat alkalmazását. Ennek oka, hogy a számviteli bizonylat kötetlenebb formátumú, mint a számla, így segítve elő az adminisztrációs terhek könnyítését.
Miért nem állíthat ki nem adószámos magánszemély a bérleti díjról számlát?
Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható, melynek megállapításához a ’T101-es Bejelentő és változásbejelentő nyomtatványt kell kitöltenie és a NAV-hoz benyújtania adózónak.
SZÁMLA KIÁLLÍTÁSA
Abban az esetben, ha cég (adószámos áfaalany) ad bérbe ingatlant, akkor az ügyletről számlát kell kiállítani a bérbevevő részére.
Felek között a bérbeadás során a számla általában két tételt tartalmaz:
* ingatlan bérbeadásáról szóló ügylet,
* bérbeadott ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi számlák, költségek továbbszámlázása.
| FONTOS Az ÁFA törvény szerint bizonyos közüzemi szolgáltatások kedvezményes adómértékkel adózhatnak, vagy akár ÁFA körön kívüli tételek is lehetnek. Azonban ingatlanbérbeadás esetén az ingatlanhoz kapcsolódó járulékos költségek továbbszámlázása esetén (a közüzemi számlákon szereplő ÁFA mértékétől függetlenül) a közműdíjakat 27%-os ÁFA kulccsal kell továbbszámlázni. |
INGATLAN BÉRBEADÁS TELJESÍTÉSI IDŐPONTJA
Az ingatlan bérbeadás teljesítése lehet alkalmi, eseti jellegű vagy folyamatos teljesítésű. Ha a bérbeadás folyamatosan teljes, akár határozatlan időre kötött szerződés keretében történik meg a bérbeadás, akkor a folyamatos teljesítésű / időszakos elszámolás (Áfa tv. 58. §) szabályai szerint kell eljárni. Ennek megfelelően a számla teljesítési időpontja a számlázási időszak utolsó napja lesz (kivétel ez alól a jogszabályban meghatározott esetek).
MIT TARTALMAZZON A SZÁMLA?
A bérleti díjról szóló számlának tartalmaznia kell az ingatlan adatait, a bérleti időszakot, az adott időszakban fizetendő bérleti díjat, kapcsolódó költségeket az ÁFA-t és az összesítő összeget. A bérleti díj bizonylatát mindig jól meg kell őrizni, mivel az adóhatóság által végzett ellenőrzések során szükség lehet rá.
* Kiállítás dátuma és számlaszám: A számlán feltétlenül szerepelnie kell a kiállítási dátumnak és az egyedi sorszámozású számlaszámnak.
* A számlakibocsátó adatai: A számlán szerepelnie kell az ingatlan tulajdonosának (számlakibocsátó) nevének és címének, valamint az adószámának.
* A vevő adatai: A számlán szerepelnie kell a bérlő nevének, címének és adószámának/adóazonosítójának.
* A szolgáltatás leírása: A számlán pontosan le kell írni a bérleti díj összegét, az ÁFA kulcsot, a fizetendő adóösszeget és a bérleti időszakot.
* Egyéb költségek: Az esetlegesen felmerülő egyéb költségek, mint például a szolgáltatási díjak, közös költségek és egyéb rezsiköltségek is szerepelhetnek a számlán.
* Végösszeg: A számlán fel kell tüntetni a teljes összeget, amelyet a bérlőnek fizetnie kell.
* Bérleti díj átvételének igazolása: A számlát az ingatlan tulajdonosa kiállítja, majd a bérlőnek alá kell írnia, hogy átadta, bérbevevő pedig igazolja, hogy megkapta a bérleti díjat.
A bérleti díj bizonylatát, számláját mindig jól meg kell őrizni, mivel az adóhatóság által végzett ellenőrzések során szükség lehet rá.
LAKÁS ÉS IRODA BÉRLETI DÍJ SZÁMLÁZÁSA KÖZÖTTI KÜLÖNBSÉGEK
Különbség van a lakás bérleti díj és az iroda bérleti díj számlázása között, mivel az adózási szabályok és előírások különböznek ezekre az esetekre vonatkozóan.
Irodát magánszemély nem adhat bérbe, csak lakást. Az irodabérbeadás főszabály szerint ÁFA köteles ügylet.
Az irodabérlésre vonatkozó számlázási szabályokat a magyar hatályos jogszabályok a következőképpen határozzák meg:
Általános forgalmi adó (ÁFA): Az irodabérleti díj általában az általános forgalmi adó hatálya alá tartozik, amelynek jelenlegi kulcsa Magyarországon 27%. Az adóköteles jövedelem összegét az irodabérlőknek ki kell állítaniuk a bérbeadóknak a számlán, és az ÁFA kulcsát is feltüntetniük kell.
ÁFA-mentesség: Az irodabérlőknek lehetőségük van az áfa mentességre, ha az adóalanyiságuk szerint jogosultak rá.
Számlázási kötelezettség: Az irodabérlőknek kötelező számlát kiállítani az irodabérleti díjról, amely tartalmazza az adóköteles jövedelem összegét, az ÁFA összegét és az adómentességre vonatkozó információkat. Az irodabérlőknek emellett az adóhatóság által előírt egyéb információkat is meg kell adniuk a számlán, például a bérleti időszakot és az adóalanyok adószámát.
Példaszámla irodabérlésről: